本文来自：中信建投证券研究，作者：竺劲
2021Q4~2022Q1是房地产板块最佳配置窗口。本轮行情结构分化特征将更为显著，行情表现上将出现明显的公司Alpha重于行业Beta的情况，部分优质公司将脱颖而出。
吹尽狂沙始到金
调控周期趋于尾声，行业格局有望优化。监管对于弱化房地产行业金融属性决心坚定。房企被动降杠杆，但遭遇市场自发进入下行周期、部分房企信用风险事件暴露引发地方政府预售资金监管趋严，行业流动性危机开始蔓延。站在当前时点，本轮始于2020年8月“三线四档”融资规则的房地产金融政策调控周期，已到尾声并开始有所改善。但是行业最大的基本面即销售还在大幅下滑，故我们判断低信用高负债的房企难以很快走出危机。而对于那些经过本轮大浪淘沙后最终活下来的房企来说，竞争格局将改善，其生命周期也将拉得更长。
2022年行业各核心指标预计延续下滑趋势，2021Q4~2022Q1将成地产板块最佳配置窗口。预计2022年销售面积、新开工面积、投资增速分别为-5.0%、-5.0%、+1.1%。当前行业政策已经见底，并有所改善，而基本面数据处于继续下行过程中，尚未进入到恢复期。由于今年上半年增长高基数，明年上半年从数据层面依旧不乐观，预计到2022年3月开始的“小阳春”销售可能获得边际改善。故2021Q4~2022Q1基本面数据大概率继续下行，而政策暖意也会较为明显，这段时期是配置地产板块的最佳时期。
本轮行情结构分化特征将更为显著，行情表现上将出现明显的公司Alpha重于行业Beta的情况，部分优质公司将脱颖而出。
1. 对于开发商板块，不同房企在本轮政策见底回暖过程中经营目标不同，一进一退之间分化加剧，信用分层特征更为明显。而现有政策框架下，规模掉队的房企难以东山再起，集中度将往财务稳健房企提升。以上是本轮房地产金融政策框架带来的与以往最大不同。继续推荐高信用开发商，尤其是央企。推荐A股：保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、万业企业；港股：华润置地、中国海外发展、龙湖集团、旭辉控股集团、中国金茂。
2. 对于物管板块，国内房地产规模足够大，将为物管行业整体发展提供基本面支撑。重点物企仍处于规模和利润双增的黄金发展期，成长速度远高于行业，因此将继续带来投资机会。但在当前行业变局下，我们认为关联开发商因子将成选股首要考虑因素，应当优选高信用开发商相关联的物企，或弱地产背景而受行业洗牌影响小的物企。推荐A股：招商积余、新大正；港股：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业。
3. 对于商业板块，尽管近期国内社零增速低迷，但品牌购物中心的零售表现显著好于总体消费增速水平，而奢侈品零售增速更占优势。继续看好头部零售商业地产商和商管公司的表现。推荐A股：新城控股；港股：华润置地、龙湖集团、华润万象生活、宝龙商业。
风险提示：房地产政策调控超预期；市场下行幅度超预期；疫情反复导致购物中心运营受不利影响。