我一直在寻找可以提供长期资本增长和收入增长的高质量业务。多年来，它的强大组合可以极大地增加财富。
我认为非常适合此描述的一项业务是Rural Funds Group（ASX：RFF），这是我最喜欢的房地产投资信托（REIT）。它拥有农田并出租。
我喜欢它的原因有四个：
多样化
农村基金最好的事情之一就是其农田投资组合的多样化。它拥有38个属性，分布在六个不同的农业部门，包括杏仁，家禽，棉花，澳洲坚果，牛和葡萄园。
这些特性分布在不同的状态和不同的气候条件下，从而提高了危险因素。如果有暴风雨或干旱，那么影响许多农场的可能性就小得多。
加权平均租赁期满（WALE）
农村基金是整个房地产投资信托行业中最长的加权平均租赁到期时间（WALE）之一。截至2017年12月31日，其WALE为12。5年，这为股东和房地产投资信托基金提供了极好的长期确定性。
租户的素质也很高，其中很多是澳大利亚或海外的上市实体，例如Select Harvests Limited（ASX：SHV）和财政部酒庄有限公司（ASX：TWE）。
收购与再投资策略
自几年前上市以来，Rural Funds已成功使用收购策略来扩大其投资组合。它已经扩展到更多的农业部门，这改善了多元化并为每个股东带来了收益。
农村基金之所以令我感兴趣的一个关键原因是，该基金的目标是仅将收益率提高到80％，而其他大多数REIT的收益率远不止于此。它将保留的资金重新投资以提高其农场的生产力，从而提高了租金价值和资本价值。
收入增长
租金指数化已包含在与租户的所有合同中。增长的机制与2.5％的增长或与CPI相关。
该指数，加上上面我写的其他积极原因，使农村资金管理公司可以放心地将可分配的年度目标是每年分配4％的增长。
风险性
农村基金确实有相当数量的债务。截至2017年12月，负债比率为37.4％。REIT预计会有债务，但如果债务过多，债务可能会瘫痪。特别是在利率上升的情况下。但是，其债务的利率目前仅为4.2％。
利率上升将增加农村基金的利息支出，也可能导致资产价值减少。
我提到多样化对于农场的传播是一件好事，但是风暴数量的增加和强度的增加可能会损害农村基金的农场价值。但是，其承租人具有经营风险。
愚蠢的外卖
截至2017年12月31日，农村基金目前的交易价格比每张证券的调整后有形资产净值（NTA）高35％。这是非常昂贵的，并且由于高溢价，我最近一直推迟购买更多股票。
如果农村基金跌至2美元或以下，并有兴趣购买更多债券（但不是绝对），这将使目前的4.6％收益率提高至5％左右或更多。