在股市中大部分股民都是亏钱的，但是很多人依旧是乐此不疲地参与其中，总觉得自己能够在股市中赚到钱，不愿意离开股市。今天，我们来分析下房地产公募REITs还有多远？。
经过十多年艰难探索之后，中国内地公募REITs落地的脚步声似乎越来越近了。
今年4月30日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，行业一片欢呼，因为这标志着国内基础设施领域公募REITs试点的正式起步。
时间到来6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，自贸港政策正式出台。其中备受瞩目的内容包括支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金(REITs)。
连续出台的有关REITs政策，让业内看到了公募REITs成为现实的可能。
事实上，中国内地关于REITs的研究，早在2007年就开始了，在此后长达十多年时间，国内REITs产品经历诞生、突破与发展，产品设计从单一融资工具逐步实现脱离主体增信、储架发行、可扩募化等方面创新，不断向标准REITs看齐。
虽然内地基础设施公募REITs试点与传统的商业地产REITs依然有所区别，但毫无疑问这是非常令人振奋的一步。
相比之下，REITs已在日本、新加坡、香港、中国内地等东亚市场有着许多成功案例，亚洲各地REITs的经验对中国内地REITs的推进又有哪些借鉴意义？
7月15-17日，“公募REITs试点与资产管理前景专题探讨”论坛正式召开，来自领展资产管理有限公司、安泓投资、中信资本的有关专业人士，就中国公募REITs相关话题展开讨论和交流。
Part 1:亚洲REITs巨头高收益的15年，带给国内市场哪些启示？
7月15日，第一场论坛正式开始，主题为“亚洲REITs巨头高收益的15年，带给国内市场哪些启示？”
参与对话的三位嘉宾分别是领展资产管理有限公司行政总裁王国龙，安泓投资有限公司创办人兼投资总监杨书健，中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远。
对话由戴德梁行环球董事、大中华区副总裁及大中华区资本市场部主管李志荣主持。
作为自2005年起已经在香港上市的第一支REIT，领展目前已经发展成为亚洲第一大的REIT。
王国龙在论坛上表示，领展成立15年来，除了做好自身的物业组合管理，还自2011年就开始收购香港的一些物业。
2014年，领展开始向内地及海外扩张，首先在北京收购了欧美汇，随后上海、广州、深圳亦都有物业收购。2015年，领展在上海收购了一个商业项目，同时在香港投资了海滨汇，即是现在的公司总部。
“领展的市值现在已是上市时的四倍多，而物业收入净额也大幅增长10倍。2019年，我们公布了2025愿景，希望在我们资产组合里的增值是持续到2025年。”王国龙最后表示。
安泓投资有限公司创办人兼投资总监杨书健发行过多本以REITs为主题的专着，对REITs研究颇深。与此同时，安泓投资也有涉及大量REITs业务。
杨书健在会上表示，亚洲的房托市场里，房托只是一个工具，背后的支撑是实体经济以及实体楼市。而在过去，其实已有不少内地资产在香港或新加坡以REITs的形式上市。现在因为有新政策的支持，绝对是好事。
中国的REITs要怎么做？真正出来的时候，市场会期待能有一定的税务优惠，令到那些可以投资上海、深圳股市的投资者，买了中国的REITs之后，仍可以享受到一定的税务优惠，可以有稳定的股息收入，可以促进整个楼市发展。
对投资者来说，多了一个选择，这是比较稳健同时可以产生现金流的投资。
中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远尝试解答了几个所有人关心的问题，比如，内地公募REITs试点为什么是从基础设施开始？
第一，国内市场相当大，如果仅计算基础设施资产，可能有150万亿人民币，如果将房地产加上，可能有很多百万亿的人民币。如果开放整个不动产REITs，规模是相当大的。
第二，新冠疫情影响下，全世界都在搞财政刺激，而中国提出的是新基建，这方面需要非常巨大的投资。与此同时，国内机构投资者的投资管道比较狭窄，开放基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)，肯定是非常重大的利好。
程骁远进一步解答：“国内REITs什么时候能够真正惠及到地产、商业地产？相信可能是三年、五年之后的事情。”
那么，国内的REITs怎么发展？亚洲很多国家REITs对国内又有什么启示？
程骁远称，第一，需要有非常完善的投资环境；第二，投资人的教育，要熟悉REITs这个产品；第三，出现一些类似领展的优秀管理人。
Part 2:微观视角，REITs助益里的商业资产重塑与提升
7月16日，论坛第二场对话继续如期举行，主题为“微观视角，REITs助益里的商业资产重塑与提升”。
对话主持嘉宾仍是戴德梁行环球董事、大中华区副总裁及大中华区资本市场部主管李志荣，而参与对话的嘉宾分别来自北京、上海、香港三地，包括领展资产管理有限公司资产管理总监(中国)霍业生，梦东方集团有限公司首席财务官赵本才，富尚资产集团董事长陈晓欧，喆安(上海)投资管理有限公司总经理车阳。
与上一场对话更倾向于从宏观层面观察不同，这一场对话从微观视角和实操层面，探讨如何通过资本运作和资产运营管理，提高租金收益或翻新升级提升资产在市场中的价值。
领展资产管理有限公司资产管理总监(中国)霍业生首先分享了领展在资产运营管理和升级的战略、方法，以及成效。他表示，自上市以来，领展已完成85个资产优化项目，旗下香港组合资产包出租率从2008年89.3%上升至2019年96.3%。期间，续租租金调整率每年均达20%以上。
霍业生进一步指，领展希望把资产优化的经验复制到国内商场项目，比如在深圳收购的中心城，将在2020年下半年开始进行优化工程。同时，出售非核心或增长缓慢项目，收购一些高收益的项目，以此保持领展整个资产的价值提升。
霍业生最后指，领展近年在内地收购加速，目前已有5个项目；此外，在四大一线城市都建立当地管理团队，今年更在上海成立内地区域营运总部，给予每个项目有更多的支持，在未来更可以帮助国内其他城市或区域的收购和加快团队融合。
霍业生发言之后，梦东方集团有限公司CFO赵本才也阐释了，如何通过REITs重塑或者赋能商业不动产提升价值，并通过资产管理缔造REITs可持续的长远价值的看法。
赵本才介绍，商业不动产在REITs前和REITs后的主要变化体现在价值创造模式的不同，在REITs之前是薅羊毛模式，在REITs之后是养羊模式。
“REITs前商业不动产管理更关注的是租金收入、ROI水平，REITs之后更加关注的是经济价值和社会价值协同发展，采用可持续发展的方式来进行商业不动产管理，也就是大家现在所说的资产管理。”
赵本才进一步表示，商业不动产在REITs前后最重要的塑造和提升，体现在价值创造模式，从原来的注重经济利益，到更加关注经济利益和社会价值的协同发展。
第三位发言的嘉宾为陈晓欧，他从自身的房地产投资基金实践经验出发，介绍了房地产资产管理的退出规划要点，以及REITs对资产重新塑造与提升的关键。
陈晓欧指出，国内最大的一个缺憾，就是真正的商业地产没有形成闭环。比如说私募股权基金，大多数是以房地产开发阶段的债权(名股实债)的方式进行投资的，无法找到一个投资长线资产的退路，因为本身不愿意长线持有一个资产。
“中国未来要发展的公募REITs，势必要寻找这样一个能够长线持有带来稳定收益的资产。”
陈晓欧总结，未来房地产市场会越来越多元化，我们会看到大批真正的私募股权基金通过自己的智慧和胆略，去获取一些比较好的、没有被体现价值的物业，然后重新包装开发、招商租赁，进行资产管理，最后把已经运营成熟的物业再出售给大型REITs或者保险公司进行退出。
最后发言的嘉宾车阳，分享了自己对“国内基础设施领域REITs试点的深层意义以及对国有资产管理带来的变革”的看法。
他表示，公募REITs的影响不仅仅是一个产品，影响的是整个行业，具有划时代意义。第二，公募REITs给中国的不动产市场提供了一个价格锚；第三，公募REITs将改变中国不动产的资管生态。
车阳更认为公募REITs可令国有资产在实现资产扩张的同时去杠杆，降低负债率，是实现混改的重要方式。他总结指出，相信随着时间的推移，中国在不动产管理方面也会发展起来，专业管理人会发挥更大的作用。
PART 3:他山之石，从成熟市场看中国公募REITs试点成功的关键
7月17日，主题为“公募REITs试点与资产管理前景专题探讨”的大型资本专业论坛，进入到第三天也是最后一天的议程。
本场对话主题为“他山之石，从成熟市场看中国公募REITs试点成功的关键”。
出席嘉宾有主持人戴德梁行环球董事、大中华区副总裁及大中华区资本市场部主管李志荣，以及来自北京、香港两地的嘉宾，分别是领展执行董事兼首席财务总监黄国祥，香港交易所董事总经理兼内地业务发展主管毛志荣，中国REITs联盟秘书长王刚。
连续三场论坛，从宏观层面到微观视角，再到可以借鉴的“他山之石”。那么，从成熟市场丈量内地公募REITs实现的距离，需要跨越的障碍还有哪些？从成熟市场看中国公募REITs，试点取得成功的关键会是什么？
香港交易所董事总经理兼内地业务发展主管毛志荣从资本市场的角度，讲述了发展REITs的意义，以及从香港REITs的监管架构、发展政策，投资者教育方面为借鉴，对内地公募REITs试点提出了建议。
毛志荣指出，从市场的发展来看，要关注三类人、两个方面、一个原则。
“一方面，需要有税收的相应支持；第二方面，通过专项立法、专项法规的形式，提供法律法规的支持。”
应该要关注的“三类人”：第一类是发起人，即物业原始持有方在REIT发展中的利益和商业模式；第二类是管理人，当中有两个板块，即REIT资产管理人及物业管理人，前者要勤勉尽责，突出REIT的金融特性，他们要跟专业的物业管理人有机结合；第三类是投资人，特别是内地较多个人投资者，需要有足够投资者教育令他们充分了解REIT的特点。另外，沪深港通为连接内地和香港两地公募REITS市场，改善丰富投资者结构创造了有利条件。
REIT产品虽然结构简单，但坐落在金融市场、资本市场及物业市场交汇点，所以“一个原则”就是市场化原则，毛志荣强调，这一点非常重要，干预越少越好，价格发现越充分越好。
领展执行董事兼首席财务总监黄国祥在论坛上介绍了香港REITs市场如何与监管机构互动，推动和促成有利REITs发展的政策，以及哪些因素有利促进REITs的发展。
黄国祥表示，SFC(香港证监会)近期跟行业沟通和收取反馈，建议修订三大部分REITs的法规，第一是允许香港REITs买少数股权的项目，第二是把杠杆率调到50%，第三是把可以做开发项目和有关投资的比例，从总资产的10%调高。
“我们都很欢迎这些修改和对话，因为很多规则在别的REITs市场都已经超前了。我们觉得SFC一步一步在慢慢改进，这对整个行业是有帮助的。”
黄国祥呼吁，如果有机会的话，SFC应该再慎重地看一看公司所得税和印花税，很多市场都把这两项税免掉，或者是减低了，这有助于引进更多基金来上市，而且也能吸引到很多新的投资者，把整个市场做得更大。
最后一位发言的是中国REITs联盟秘书长王刚，他从法律和税收、资产和运营、投资者教育三个方面，解答了中国内地REITs发展需要突破的地方。
“REITs的推出，可以给老百姓提供投资各个不同类型物业的机会。”王刚指出，把不同的物业组合，找出一个适合老百姓投资，也适合做出一个稳定而且有增值的产品，还是很关键的。
“税收配套可能是接下来要共同去解决的问题，但是不管怎么样，这个产品的法律框架已经推出，试点的项目也都在进展过程当中。”王刚如是说。
连续三天的论坛，全方位研究、探讨和解读了REITs发展的方方面面，并为内地公募REITs试点建言献策。也许在不远的将来，我们能够看到内地房地产公募REITs的进一步动作，并逐渐落入实处。